On peut distinguer diff\u00e9rentes sortes de SCPI, notamment celles \u00e0 objectif de rendement (qui va essayer de maximiser le dividende), les SCPI fiscales (par exemple une SCPI qui va respecter les contraintes de la loi Pinel pour r\u00e9duire son imposition fiscale) et les SCPI de plus-value (qui vont chercher \u00e0 acheter des biens d\u00e9cot\u00e9s pour les revendre par la suite avec une forte plus-value). Mais l’objectif ici n’est pas de faire un cours sur les subtilit\u00e9s des SCPI, donc on va s’arr\u00eater l\u00e0. <\/p>\n\n\n\n
Les SIIC (Soci\u00e9t\u00e9 d’Investissement Immobilier Cot\u00e9es) sont des entreprises cot\u00e9es en bourse dont le m\u00e9tier tourne autour de l’acquisition et de la promotion immobili\u00e8re et qui disposent d’un r\u00e9gime de transparence fiscale. Aux Etats-Unis, l’\u00e9quivalent des SIIC est les REITs ( Real Estate Investment Trusts). D’ailleurs le statut SIIC cr\u00e9\u00e9 en France en 2003 est directement inspir\u00e9 de celui des REITs.<\/p>\n\n\n\n
Attention : toutes les soci\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res cot\u00e9es en bourse ne sont pas de fait des SIIC : c’est un statut particulier qu’il faut demander et qui engage \u00e0 certaines contraintes, qui sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n
Les SIIC ne sont pas concern\u00e9es par l’imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s. Toutefois l’imp\u00f4t est effectivement pay\u00e9 mais par l’actionnaire, selon le principe de transparence fiscale. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les SIIC ne sont pas \u00e9ligibles au PEA, car cela permettrait de contourner l’imp\u00f4t.<\/p>\n\n\n\n
Les SIIC sont oblig\u00e9s de redistribuer 85% des b\u00e9n\u00e9fices issus des loyers qu’elles encaissent et 50% des plus-values sur les ventes r\u00e9alis\u00e9es qui doivent \u00eatre distribu\u00e9es sous forme de dividendes. Encore une fois le l\u00e9gislateur r\u00e9cup\u00e8re l’imp\u00f4t au niveau de l’imposition des actionnaires qui touchent le dividende. De fait, les SIIC sont naturellement attractives pour les investisseurs en qu\u00eate de rendement r\u00e9gulier.<\/p>\n\n\n\n
Toutefois, et c’est le sujet principal de cet article, les SIIC et les SCPI ont \u00e9galement une diff\u00e9rence fondamentale : la valorisation \u00e0 un instant donn\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Au niveau des SCPI, on calcule ce que l’on appelle la valeur de r\u00e9alisation qui dans les faits correspond \u00e0 l’ANR. Plus prosa\u00efquement, elle va correspondre \u00e0 : <\/p>\n\n\n\n
- \n
- la valeur \u00ab\u00a0\u00e0 la casse\u00a0\u00bb du patrimoine immobilier \u00e9tabli ;<\/li>\n\n\n\n
- la valeur nette des actifs financiers liquides de la SCPI.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
Que ce soit pour une SCPI ou une SIIC, l’\u00e9valuation de cet ANR ou valeur de r\u00e9alisation est effectu\u00e9e par un expert ind\u00e9pendant qui ne d\u00e9tient pas de part dans la SCPI ou la SIIC. <\/p>\n\n\n\n
La valeur de reconstitution correspond \u00e0 la valeur de r\u00e9alisation \u00e0 laquelle on ajoute l’ensemble des frais et droits li\u00e9s \u00e0 la reconstitution de la SCPI. Il s’agira par exemple des droits r\u00e9gl\u00e9s pour l’acquisition des immeubles. En d’autres termes, il s’agirait du montant que devraient d\u00e9bourser des investisseurs pour b\u00e9n\u00e9ficier d’un patrimoine identique \u00e0 celui de la SCPI. La valeur de reconstitution est donc obligatoirement sup\u00e9rieure \u00e0 la valeur de r\u00e9alisation. Elle est calcul\u00e9e annuellement et on verra son importance par la suite. <\/p>\n\n\n\n
En comparant la valeur de r\u00e9alisation (l’ANR) \u00e0 la valeur de souscription de la part de SCPI pour les nouveaux acqu\u00e9reurs, on peut imm\u00e9diatement voir si la SCPI est sous-cot\u00e9e ou au contraire surcot\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Ces derniers mois, un certain nombre de SCPI ont annonc\u00e9 des baisses surprises du prix de leur part, provoquant le d\u00e9sarroi et parfois la col\u00e8re des investisseurs, qui comparaient avant tout le taux de rendement, mais n’avaient pas os\u00e9 imaginer dans leurs pires cauchemars, la possibilit\u00e9 d’une baisse du prix de la part. Les Echos ont r\u00e9cemment relev\u00e9 une baisse du prix de 14% de la part de la SCPI Elys\u00e9es Pierre<\/a> passant de 767 \u20ac \u00e0 660 \u20ac. <\/p>\n\n\n\n
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